经济适用住房可以继承吗？

一、问题的提出

经当地有关部门审批，吴某于2017年9月购买一套经济适用住房，其共同居住人口为其妻子李某、次子吴某乙。2018年6月，吴某因病去世。在此期间，吴某未申办该房屋登记。李某、吴某乙、长子吴某甲（已婚且在他处有住房）作为吴某的法定继承人，现持吴某生前签订的《经济适用住房出售合同》向不动产登记机构申请办理继承登记。那么，该套经济适用住房可以继承吗？

二、不同意见

1.可以继承。该套经济适用住房作为吴某的合法财产，其继承人依法享有继承权。

2.不可以继承。该套住房属于保障性住房，不能因保障对象吴某的去世而成为继承房产。

三、分析

对上述问题的解释，必须以明确界定经济适用住房的性质为前提。

在我国，城市住房供应体系是由商品住房、社会保障性住房两个供应体系构成的。商品住房属于房地产市场调整的范围，由房地产开发单位建造，买方是不特定的，买方基于其与房地产开发单位平等协商订立的买卖合同而买受商品住房，其享有完全产权。社会保障性住房包括经济适用住房和廉租房，当城市低收入家庭无力购买商品住房解决其居住困难时，政府则通过保障性住房的形式以满足这一特定群体的居住需求。其中廉租房是为城市低收入家庭提供住房使用权。城市低收入家庭对廉租房没有所有权。而城市低收入家庭对经济适用住房则按照政府核准的价格购买取得，并拥有有限产权。虽然城市低收入家庭对经济适用住房拥有有限产权，但绝对不能将其等同于民事主体间的共有产权，这是经济适用住房的保障属性所决定的。

比较2007年12月1日发布实施的《经济适用住房管理办法》（以下简称《管理办法》）第2条与之前曾经实施的《经济适用住房管理办法》（建住房[2004]77号）第2条对“经济适用住房”的定义，很明显的看出现行制度已对经济适用住房的属性由保障性质的商品住房改为保障性质的政策性住房。即“经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”这与商品住房截然不同，经济适用住房是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，国家必须将其建设、价格、供应、使用等纳入行政管理的范围，这尤其体现在住房管理方面。

1.供应对象特定

根据《经济适用住房管理办法》第25条规定，经济适用住房供应应当以家庭为单位，且必须为城市低收入住房困难家庭。符合条件的家庭中的成员当然成为确定的有权享有经济适用住房保障的相对人。

2.基于行政协议取得

经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。城市低收入家庭（推举一名具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人）须向政府有关部门提出购买经济适用住房的申请，经过逐级审核及公示，只有符合政府制定的低收入家庭收入标准和住房困难标准的申请家庭方可被核准购买经济适用住房。其只能购买的一套经济适用住房应与核准通知中的核准面积相对应。在这一过程中，确定申请家庭是否具有购买资格、核准面积的大小、是否核准出售等，均是政府有关部门依法单方面自主决定的，不存在与申请家庭平等协商。政府有关部门的核准则依法产生申请家庭即可与其签订《经济适用住房出售合同》的法律后果。《经济适用住房出售合同》作为经济适用住房管理的方式，具有行政协议性质。因为作为合同一方的政府有关部门在《经济适用住房出售合同》中具有经济适用住房的管理职权，以及回购等行政特权，这些权力不受合同约定而限制。故申请家庭对经济适用住房的取得是基于具有行政协议性质的《经济适用住房出售合同》。

3.有限产权

申请家庭是有偿取得经济适用住房，即申请家庭须按市、县人民政府限定的出售价格支付购房款。根据《管理办法》第30条第1款规定，申请家庭对其购买的经济适用住房拥有有限产权。有限产权不仅是对权利的量的限制，即一定的产权份额，【1】而且包括由于经济适用住房的性质所决定的对权利的质的限制。这主要是由两方面因素决定的：一是其购买的住房属于保障性质的政策性住房；二是其购买的价格具有优惠性、政策性。根据《管理办法》第30条、第31条、第32条、第33条规定，有限产权不包含收益、处分内容，尤其是购买经济适用住房未满五年的，有限产权的权利内容仅为占有、使用。如果购买经济适用住房不满5年，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，或者已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，则由政府按原售价并考虑其他因素回购。所以，有限产权不属于民法意义上的对其占有份额享有的所有权，笔者认为，其实质属于有偿取得的居住权。这种产权是为经济适用住房建立严格的准入和退出机制而设计的，以确保经济适用住房实现其解决城市低收入家庭住房困难的目的。

有限产权为购房人将来取得完全产权预留了制度“窗口”。根据《管理办法》第30条第3款规定，如果购买经济适用住房满5年，购房人按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款的，则其取得完全产权。此时的经济适用住房不再具有保障性质，成为购房人的合法财产。

综上分析，笔者认为，经济适用住房作为保障性质的政策性住房，购房人基于行政协议而取得，对其不享有完整的所有权。经济适用住房不能作为购房人的遗产被继承。【2】如果购房人的经济适用住房已按《管理办法》第29条办理完毕权属登记，购房人去世，则由家庭中其他同住成员推选一名或数名成员为权利人，申请变更登记，若购房人没有其他同住家庭成员，该经济适用住房则由政府回购，回购款由其继承人继承。

四、结论

该套经济适用住房不能成为吴某的遗产。对于李某、吴某乙、长子吴某甲申请继承登记，不动产登记机构应不予受理。吴某甲不是该家庭同住成员，不具有取得该经济适用住房的资格，故由李某、吴某乙共同申请经济适用住房登记。

【2】《东莞市经济适用住房管理办法》第十七条第二款规定“因继承或离婚析产等原因需要转移房屋产权的,拟接受住房的家庭或个人应当符合经济适用住房申请购买条件,经市住建局核准后,允许办理房屋产权的变更登记手续;变更登记后,原经济适用住房性质不变。拟接受住房的家庭或个人不符合经济适用住房申请购买条件的,由政府按照原价格进行回购。”

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