二手房购房人享有的民事权益是否可以排除抵押权人的执行？

裁判要旨

《北京海淀某公司等与张某案外人执行异议之诉案》【（2024）京01民终2963号】

二手房的购房人享有的民事权益是否可以排除抵押权人的执行？

裁判意见

（一）关于本案的法律适用

执行异议与执行异议之诉虽有联系，但亦有区别。执行异议作为执行程序，价值取向更注重程序效率，同时兼顾实体公平，采取外观主义审查执行标的权属；执行异议之诉作为诉讼程序，价值取向是公平公正、兼顾效率，宗旨在于通过实质审查的方式对执行标的权属进行认定，进而作出案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断，以实现对案外人或者申请执行人民事权益的实体性权利救济。法院在审理执行异议之诉案件时，可以参照《执行异议和复议规定》的相关规定，对案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行进行审查认定。但由于社会生活的纷繁复杂，司法实践中出现的纠纷可能无法在《执行异议和复议规定》中均找到明确的类型化参照依据，这并不意味着当事人所主张的民事权益当然不能对抗申请执行人申请的强制执行，此时需要探究执行异议之诉的立法本意，综合分析案件具体情况，依据民事诉讼法司法解释的相关规定，对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，依法公正裁决。

（二）张某对案涉房屋享有的民事权益是否可以排除北京海淀某公司基于抵押权而申请的强制执行

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。针对张某对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除北京海淀某公司基于抵押权而申请的强制执行，不应局限于《执行异议和复议规定》既有规定，应当采取正确的法律解释方法，结合具体案情，综合分析双方权利的性质、取得权利时间的先后、权利取得有无过错以及如何降低或者预防风险再次发生等因素，对双方享有的权利进行实体审查，比较何者应优先保护，进而作出相应判断。结合在案证据，本院评述如下：

第一，从权利的性质看，张某对案涉房屋享有的是物权期待权，基础在于生存权；北京海淀某公司享有的是抵押权，基础在于经营权。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号），为了满足生活需要而购买商品房的消费者对于所购房屋享有的权益，在符合法律规定的条件时，应当优先于抵押权等优先受偿权而获得保护。而对于是否系生活消费需要则并不必然以是否从开发商处购买一手房为标准予以区别对待。该司法解释充分体现了生存权优先的法律关怀，符合法律保障生存权、居住权的精神。结合二审中张某提交的证据，张某家庭四人名下在本市无其他房屋，案涉房屋系其家庭唯一住房，可以认定张某对案涉房屋的占有使用，是为了满足居住基本生活需求，对其权益的保护应立足于人的基本生存权益的保护。考虑到商品房消费者购买商品房除了自筹首付款以外，一般需要贷款，二手房购买人所能享受的贷款额度、利率优惠一般均低于商品房消费者。因此，二手房购买人，尤其是集全家之力，未贷款购房的，其在风险发生之后抵御风险的能力尤为不足，故符合一定条件的二手房购买人的生存权与商品房消费者的生存权同等值得法律保护。参照前述司法解释和《执行异议和复议规定》第二十九条的立法精神，基于对张某及其家庭生存权的保护立场，赋予张某对案涉房屋的物权期待权以排除执行的效力，亦更具有正当性和合理性。

本案中，张某以居住为目的与刘某在案涉房屋被查封前签订《买卖房屋协议书》，该协议书系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张某依约支付了全部购房款，刘某出具了购房款收条，并将案涉房屋及权属证书交付张某，张某提交的有线电视费、燃气费、水费等单据足以证明其实际占有使用案涉房屋，以上系列行为的完成，足以使张某产生系案涉房屋真正权利人的信赖，这种信赖符合普通人对法律的认知。由此，刘某作为出卖人向买受人张某让渡了其对所售案涉房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，张某也因实际占有案涉房屋获得了一定的对外公示效力，相对于最终取得物权，仅需要完成过户登记，已经非常接近取得物权。在此情形下，张某基于合法有效的购房协议以及依约完成己方义务履行而享有的请求刘某履行过户义务的一般债权即转化为对案涉房屋的物权期待权，且应优先于北京海淀某公司的抵押权予以保护。

第二，从权利取得时间的先后看，张某对案涉房屋取得物权期待权在先，北京海淀某公司取得抵押权在后。根据在案证据，2006年张某与刘某签订《买卖房屋协议书》，签订协议书后，张某于2006年5月前分三次支付完毕约定的购房款，刘某将案涉房屋及权属证书交付张某。2014年6月13日，刘某以遗失补办方式重新获得案涉房屋所有权证。2018年1月9日、1月18日、8月7日，刘某以案涉房屋办理抵押登记三次，抵押权人均为北京海淀某公司。以上事实表明，张某对案涉房屋享有的物权期待权早于北京海淀某公司享有的抵押权，虽然债权的受偿以平等为原则，不因权利取得在先而优先受偿，但当权利性质存在差异时，在先取得的无瑕疵权利，也更具有优先保护的价值。从这一角度而言，张某取得的物权期待权在先，距离实现物权更为接近，相较于北京海淀某公司的抵押权，优先保护张某的权益，更符合维护法秩序稳定、社会秩序稳定的内在逻辑。

第三，从权利取得有无过错的角度看，现有证据不能证明张某在购房过程中和对案涉房屋未完成过户登记存在过错，而北京海淀某公司对于在他人已经出卖的房屋上设定抵押权未尽到审慎注意义务，导致权利存在瑕疵。本案中，案涉房屋原权属证书登记的权利人为刘某，张某有理由相信刘某具有处分权，通过审查房屋权属证书即可一般地实现对于案涉房屋是否存在其他权利人及他项权利的合理注意义务，故在与刘某签订《买卖房屋协议书》后，积极履行己方义务，合法占有使用案涉房屋，就案涉房屋取得的权益并无过错。北京海淀某公司作为专业融资担保公司，未能充分举证证明其在设定抵押权时按照行业规范的惯常做法对抵押物的现状及真实权属状态进行了认真核查，未全面、充分尽到应有的审慎注意义务，致使刘某在无权处分的情况下对张某购买并占有的案涉房屋设定抵押权，由此取得的抵押权存在瑕疵，这种瑕疵虽然不影响其对刘某主张实现抵押权，但是当对抗张某享有的民事权益时，则稍显不足。

第四，从降低或者预防风险再次发生的角度看，应公平分配前后交易相对人的风险责任承担。本案中，刘某“先卖后抵（押）”的行为，不但损害在先购房人的合法利益，也损害在后抵押权人的权利，导致权利冲突及相应的诉讼，不仅增加当事人诉累，而且腐蚀社会诚信。规制此种损害社会诚信的行为，法院可以通过个案司法过程中，权衡当事人风险防控能力大小及防控措施有效性的基础上，合理分配当事人风险防控责任，进而对风险防控能力强的一方在未充分采取有效的预防措施而致产生纠纷时，由其承担不利的裁判结果，这也符合节约司法资源、社会综合治理的意旨。张某与刘某的交易行为发生在十八年之前，在风险预测、预防能力上，张某应当对其与刘某交易时案涉房屋的权属、是否存在他项权利具备认知能力及查验能力，在不能认定其对房屋未过户存在过错时，法律不应苛求其在占有使用案涉房屋、持有案涉房屋权属证书的情形下对刘某的不诚信行为准确预测，并采取足以消除此种风险的有效举措。反之，北京海淀某公司作为专业从事融资担保业务的公司，其具有一定的组织力，能够做到在接受抵押过程中严格依法依规进行审查，审慎、全面并善意地调查抵押物现状，有采取恰当、可承受交易成本的方式降低或者防范不诚信、损害在先购房人权益风险发生的现实可能性，亦可避免自身卷入不必要的诉讼、造成不必要的损失。因此，基于北京海淀某公司具有较强的风险防控能力，要求其承担相对更多的风险防控责任并无不当，其取得案涉房屋的抵押权在后，本可以付出较小的风险防控成本即可规避风险，而未采取有力措施，认定由其承担不利的后果亦无不当。

安居才能乐业。自古以来，安居乐业就是勤劳勇敢的中国人民的朴素追求。本案中，以普通人的视角观之，张某支付全部价款、占有使用案涉房屋在先，其与家人基于对案涉房屋的居住，已经形成相对稳定的生活状态，在其对案涉房屋权益取得不存在过错、对未能取得物权亦不存在过错的情况下，保护其已取得的权益，维持其已有的生活状态，亦符合普通人对于法律的期望。

基于上述分析，张某对案涉房屋享有的物权期待权在本案中应优先于北京海淀某公司在案涉房屋上设定的抵押权予以保护，一审处理结果并无不当，本院予以确认。

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