裁判要旨：本案中，一审法院于2016年查封案涉房屋，而陈红伟于2012年5月30日与中然公司签订的《定购书》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。根据《商品房买卖合同解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，案涉《定购书》载明了双方当事人的基本情况，房屋的基本情况，包括位置、面积、付款方式、房屋位置调整及面积调差方式等商品房买卖合同应具备的要件，且已实际履行，应认定案涉《定购书》的性质为商品房买卖合同。裁判意见：最高人民法院认为，本案的主要争议焦点为：陈红伟是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十八条还是第二十九条的问题。本院认为，在金钱债权执行中，《执行异议和复议规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性的条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。一审适用第二十八条规定审理本案，并不存在适用法律错误的情形。长富基金主张本案应适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定，无相应法律依据，不予支持。本院认为，依照《执行异议和复议规定》第二十八条规定，不动产买受人的民事权益需符合该条规定的要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。本案中，一审法院于2016年查封案涉房屋，而陈红伟于2012年5月30日与中然公司签订的《定购书》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。根据《商品房买卖合同解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，案涉《定购书》载明了双方当事人的基本情况，房屋的基本情况，包括位置、面积、付款方式、房屋位置调整及面积调差方式等商品房买卖合同应具备的要件，且已实际履行，应认定案涉《定购书》的性质为商品房买卖合同。根据《商品房买卖合同解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，中然公司已于本案诉讼前取得案涉房屋的《商品房预售许可证》，案涉商品房买卖合同应认定合法有效。长富基金主张案涉《定购书》不具有合法性，无事实和法律依据，不予支持。长富基金主张案涉《抵押可售函》出具于抵押登记之前，抵押权尚未产生，因此《抵押可售函》无效。本案中，案涉《委托贷款借款合同》的签订时间为2013年8月28日，同日兴业银行哈分行与中然公司签订《抵押合同》。2013年9月2日，兴业银行哈分行向哈尔滨市阿城区房地产事业管理局出具《抵押可售函》，明确含案涉房屋在内的多套房屋“在抵押期间，抵押房屋可以销售”。2013年9月5日，兴业银行哈分行与中然公司对案涉房屋办理抵押登记。本院认为，《抵押可售函》是兴业银行哈分行的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应为有效。不因案涉《抵押可售函》出具在先，抵押登记办理在后，《抵押可售函》即失效。长富基金的该项上诉理由，没有事实和法律依据，不予支持。关于是否在查封之前已合法占有的问题。合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态，占有不动产需发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的一种回溯。本案中，陈红伟于2014年1月2日根据中然公司发出的《进户通知单》办理入住手续，在一审提供的水费、电费、热费等收费单据可证明已实际居住案涉房屋，故陈红伟对案涉房屋已合法占有。关于是否支付全部价款的问题。不动产价款的支付是买受人是否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。本案中，陈红伟分别于2012年5月30日、6月1日、6月2日向中然公司支付购房款50000元、270000元、54725元，共计374725元，中然公司出具收款收据，可以认定陈红伟已经按照合同约定支付了全部购房款，中然公司向陈红伟交付房屋，双方之间商品房买卖合同已实际履行。关于未办理过户登记原因的问题。本案中，案涉房屋尚未办理竣工验收手续，客观上不具备办理产权过户登记的条件。即陈红伟虽未取得案涉房屋的所有权，并非其自身原因导致，陈红伟对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。经验总结：司法实践中，由于各种原因，买受人可能会发现自己购买的商品房被强制执行，原因是商品房尚未登记在买受人名下，仍然登记在房地产开发企业名下，房地产开发企业因负债而被强制执行。买受人为维护自身权益，通常会提起案外人执行异议，买受人要想排除强制执行必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定。二十八条和二十九条均规定了，要想排除强制执行，房屋买受人和开发商必须在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。如果该条件不符合，那么二十八条和二十九条均没有均适用的空间。而开发商在未取得商品房预售许可证明之前，为规避自身风险，往往选择与房屋买受人签订订购书、认购书等协议。在法律意义上，订购书、认购书一个预约合同，并不是正式的商品房买卖合同。如果名实合一的订购书或认购书，那么就不符合《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条的规定。但是，开发商与房屋认购人往往签订名实不一的预约合同。订购书或者认购书内容，包含了商品房买卖合同的主要内容而且开发商已收取了房款。此时，所谓的认购书就是实质意义上的商品房买卖合同。在其他条件符合《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条规定的情况下，那么房屋买受人有权排除涉案房屋的执行。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
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